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银行限贷成救市拦路虎140万房贷多付32万利息
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2014-05-07
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今年来楼市成交困局，促使地方政府出手。近期南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。广州、深圳等城市开发商，也纷纷展开自救，期望通过分期首付的方式刺激成交，挽回败局。
地方政府出手和开发商的自救，没有根本改变楼市格局。今年“五一”，上海成交量腰斩、深圳成交量腰斩、北京成交量创下7年新低、广州成交平平……年初以来的成交低迷局面未能改善，并有进一步下滑的势头。
此前非常有效的地方政府出手、开发商自救，这一次失效，是因为信贷紧缩这只“拦路虎”。最新消息传来，打响地方政府“救市”第一枪的南宁，地区银行机构的住房信贷政策尚无变化。多家国有及股份制银行在南宁地区均对首套房住房利率采取基准利率上浮5%到10政策，而二手房贷款基本处于停贷状态。
中国房地产贷款增速时隔两年后，一季度首次出现了高位回落的势头。而去年底暂停的房贷荒已经演变为房地产市场的暂时“失血”，不仅全国范围内8.5折利率彻底绝迹，首套房上行10%已经开始在全国蔓延。分析人士普遍认为，房地产贷款是房地产资金来源的重要组成部分，可视为房地产投资的领先指标。因此，一季度房贷增速的回落可能意味着二季度房地产投资增速的加速下滑。
房地产贷款增速
两年来首现高位回落势头
央行近日发布报告显示，今年一季度末，金融机构贷款余额为74.91万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.2个百分点。房地产贷款余额为15.42万亿元，同比增长18.8%，增速比上年末低0.3个百分点。这是房地产贷款增速在连续多个季度上升后的首次回落。
在业内人士看来，造成房贷增速下降原因主要有两点，一是年初以来融资环境偏紧、违约传闻不断，导致银行风险偏好回落，从而影响了部分房地产项目的信贷投放，用以投放房地产项目的表外信贷出现收紧；二是购房需求的走弱抑制了居民购房贷款的增长。
信贷紧缩牵动各方神经
房地产业寒流不断袭来，房产背后“信贷紧缩”更加牵动各方神经。有媒体此前报道称，北京各家商业银行已收到央行通知，北京首套房贷八五折优惠利率将全面取消。而央行营业管理部当天即发出声明辟谣称：目前北京地区首套房贷政策没有任何改变。作为国内楼市交易最活跃的地区，北京的房贷政策松紧一直被视为全国房贷政策的“风向标”。这次北京暂停首套房贷款优惠的消息尽管立刻被辟谣，但已经引起市场一片喧哗。
不久之后，同为一线城市的上海也传来了房贷政策变化消息。有当地媒体报道，上海各家银行首套房贷款的优惠利率正全面收紧，各家商业银行取消了针对首套房贷款的85折优惠，基准利率正成为市场上最常见的贷款利率。而这一消息并未得到官方证实。
尽管各地消息虚实难辨，但据信息时报记者了解，去年底暂停的房贷荒俨然已经演变为房地产市场暂时“失血”。根据在线金融搜索平台“融360”网络贷款机构发布的一份3月份房贷分析报告的统计显示，目前全国范围内首套房8.5折利率优惠已经绝迹。全国执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市，执行9折利率优惠的有11个城市，9.5折利率的有4个城市，其他城市基本提高到基准利率或者更高。不仅如此，在样本选取的35个城市中，有25个城市出现了停贷现象，主要以中小商业银行为主。
公积金贷款与房地产开发贷款双双收紧
此外，一向以惠民政策面貌出现的公积金贷款，近来却频频出现“贷过的很难贷或者不给贷”以及“想贷也贷不到那么多”的尴尬。最明显的例子是，广州日前出人意外地宣布大幅收紧公积金贷款，如规定贷款只能使用一次，申请贷款对连续缴存时间从严，户籍人口从过去的半年延长到2年，非户籍人口由1年延长到3年，贷款额度较之前缩水近一半。而广州市公积金中心给出的最大理由是——目前楼市前景不确定性很大、风险系数上升，为了防范降价引发的风险。
无独有偶，4月21日福州双职工首套房公积金贷款最高额度从80万元降为60万元。二套房贷款最高额度也同步下调。不管是首套房还是二套房，只要已办理过住房公积金贷款且贷款结清未满5年的，都暂停申请公积金贷款。据不完全统计，今年来包括青岛、昆明等10余个城市均已采取了收紧公积金的措施。
一国有大行的信贷部刘经理告诉信息时报记者，此轮公积金收紧与之前几次的区别是，并不是因为楼市销量高政府调控所致，而是公积金不足以继续支持贷款需求的增长，带来了公积金政策的从紧。
而在房地产开发贷款方面，近期有媒体消息称，目前除工农中建交等国有行外，平安、招行、华夏等银行都很少做开发贷，尤其是三四线城市，几乎一律封杀。
分析
信贷收紧影响房地产市场走向
在财政压力下，地方政府“救市”第一枪打响。周一晚间，南宁官方正式下文松绑限购。无独有偶，天津滨海也在同日传出将实施差别化限购，只要滨海范围内无房即可在新区购房，但还没有正式文件出台。分析人士认为，地方政府政策调整的“自救”苗头火焰开始，预计未来会有更多二三线城市加入这一行列。
然而银行信贷却并未跟随限购松绑而放松。据信息时报记者多方了解，目前南宁市各家银行的住房信贷政策还没有任何变化。其中工、农、建、交均为上浮5%，中行、招行上浮10%。而二手房贷款基本处于停贷状态。
在放松限购之后，两头的房贷收紧对房地产市场会有何影响？分析人士普遍认为，流动性偏紧的局面至今未能完全扭转，在资金整体紧张的情况下，房地产行业贷款偏紧的局面在短期内仍难以改变，而且资金面对楼市的影响在加剧。而房地产贷款是房地产资金来源的重要组成部分，可视为房地产投资的领先指标。因此，一季度房贷增速的回落可能意味着二季度房地产投资增速的加速下滑。
“目前按揭贷款额度虽然相对宽松，但利率水平仍维持在基准甚至以上的水平，这对成交造成较大的影响。成交不振和流动性压力共同导致了开发资金同比增速明显下滑。在整体经济增速低于预期的情况下，政策面存在调整的可能性，未来房地产行业的流动性仍有待进一步观察。”中信建投分析师苏雪晶表示，今年1到3月投资增速下滑验证了市场此前的判断，2月份以来银行主动收缩开发贷等相关贷款加剧了市场的悲观预期，对房企的投资热情形成了一定的打击，房地产投资增速下降的趋势已经开始，目前对政策已经形成了较大的压力。
140万房贷要多支付32万元利息
市民王先生告诉信息时报记者，他在春节前本来看好了番禺的一套小三居，等待着4月到手的年终奖来支付首付款。然而前几天他去售楼部得到的消息是，广州地区银行的按揭利率已全面抬升至基准利率，二套甚至是部分一套房的房贷则在基准利率上浮10%。而两个月前，一些银行还能做出8.5折的利率优惠。
王先生给记者算了一笔账，以总价200万元99平方米以内的住宅为计算样本，按首付30%、商业贷款140万元，等额本息还款方式，分20年还清来计算，当可以执行8.5折优惠利率时，每个月的还款额大概是9684元，还款总额是232.41万元，支付利息总额是92.41万元。而当利率上浮10%之后，每个月的还款额增加至11027元，还款总额增加至264.65万元，支付利息总额是124.65万元。也就是说，在银行贷款利率上浮之后，买房者支付的利息增加超过32万元，相当于房价的16%。【中财网】
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