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政策定调鼓励租赁用地 谨防养老地产房地产化
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2014-05-12
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近年来，养老地产广受追捧，房企、险资各路资本高调扩张扎堆养老地产。但值得注意的是，政府对养老地产定位不明晰，策划多年的养老产业规划也未能出台，仍仅停留在研究阶段，以致开发建设企业从拿地、建设到出售都一头雾水。在此背景下，一些企业并未摆脱传统房地产开发本质。
近日，国土资源部部长姜大明主持召开第7次部长办公会议，研究养老用地供应与监管等有关政策。会议提出，要认真贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，大力保障养老用地供应，规范养老用地开发利用管理。
土地政策定调：鼓励用地租赁【养老地产招拍挂推高成本 每月床租未来超过万元】
本次办公会议会议提出，将养老用地纳入国有建设用地供应计划。经养老主管部门认定的非营利性养老用地，可采取划拨方式供地；营利性养老用地，应以租赁、出让等有偿方式供地。为降低养老服务设施建设成本，要鼓励以租赁方式供地。同时，要鼓励养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设。会议同时表示，要加强养老用地监管，防范以养老名义“圈地”以及随意改变土地用途、分割转让等方式处置养老用地行为的发生。【政府收回闲置土地可优先用于养老服务设施】
至此，高层面的经营性养老用地政策终于有了定调。
北京市国土局相关负责人表示，纳入土地供应计划后，每年养老设施用地将不再只是要求数量，而且要对应到具体地块。换言之，独立明确的土地供应将为养老设施的建设提供更有力的保障。
事实上，在国土部会议结束后几天内，合肥市便趁热打铁，发出了通知。合肥市今后将严格经营性土地供应管理，其中经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地，且出让参考价不得低于土地收储成本。
据了解，合肥市将严格经营性土地供应管理，坚持市场在资源配置中起决定性作用，经营性土地(含商品住宅、商业、办公、旅游、娱乐用地)，严格实行招标拍卖挂牌方式出让。经营性养老产业用地以租赁为主，鼓励以招标拍卖挂牌方式取得出让土地。
合肥市要求，严禁土地出让与BT、BO T等建设项目捆绑，从严控制商住用地出让与工业、文化、旅游、商贸市场等项目捆绑，严禁政府以外的单位和个人进行土地一级开发。严禁以作价出资(入股)方式向不符合国家规定条件的主体供应土地。
土地出让金管理应严格执行“收支两条线”。单宗土地出让金，首次缴纳比例不得低于全部价款的50%，分期缴纳的余款一年内缴清。市、县财政和国土部门每季度应将土地出让金(含违约金)的缴纳情况在政府网站和当地主要媒体公布，接受社会监督。【新华视点：深圳养老用地价格飙升引发关注】
此外，合肥市在完善土地供应价格体系方面也作出规定，经营性土地出让参考价，应依据市场评估结果，经市土地管理委员会集体研究确定。其中，经市招商政策认定小组认定的现代服务业用地出让参考价可按不低于市场评估价的60%确定，但不得低于基准地价和土地取得成本。养老产业用地出让参考价不得低于土地收储成本。
但对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，在国家没有厘清养老地产应该属于公益还是商业的情况下，推出这种养老地块的话，不仅很难达到增加养老地产的目的，还变相增加了企业的圈地筹码“市面上可以称为，或者自己宣传为养老地产的，99%其实都是圈地，目的还是为了开发住宅地产，只不过有可能在这些楼里面做了一些养老的设施或者养老的医院。”
500亿元险资进入养老地产
此前，万科、保利、首创、复兴、绿城等龙头房企纷纷抛出了养老地产发展计划，保利表示，将以全产业链进入养老产业，打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。
公开信息更是显示，房企预定的养老地产项目已超过百个。而目前除房企进军养老地产外，各家险企也纷纷涉足。【险企举牌释放布局养老地产信号】
2010年9月，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金正式获准进入养老地产市场。到2012年底，包括中国人寿、泰康人寿、中国平安等的险资在养老地产领域的投资已超过500亿元。
2011年11月，中国人寿首个养老基地国寿生态健康城在河北廊坊开工，总投资100亿元。目前，中国人寿在全国范围内共有6个养老基地。
2012年6月，泰康人寿第一家养老社区在北京昌平开工。2012年9月，中国平安进军养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”启动，总投资170亿元。与此同时，泰康也在上海、广州拿地启动多个养老项目。此外，合众人寿、太平保险集团等公司也都开始尝试养老地产项目。
住建部政策研究中心研究员赵路兴表示，现阶段养老地产已有冲动苗头。的确，在土地政策定调后，深圳率先进行了第一次以养老主题出让土地。4月10日，深圳两宗养老设施用地公开出让成功，分别由前海人寿和融通信投资以4亿元和2.8亿元价格摘得。
深圳此次创新式的土地出让方式，改变了以往社会福利用地只能由政府投资开发，“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。当天下午2时30分，深圳市土地房产交易中心的号牌发放处前已排起了长队。房企、险企，各路资本大鳄齐聚。【以房养老无人办理 北京鼓励以租养老】
最终，共17个竞买人的A 001-0198宗 地 ，由 前 海 人 寿 以 溢 价 率484%，成交价4亿元夺得该地块。18个竞买人的A 805-0052宗地，更是以600%溢价，被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元的价格摘得。
对此，广东省房协理事赵卓文表示，深圳实施养老地块出让，属于全国第一次，具有探索意义。但值得注意的是，深圳这次土地出让，吸引如此众多的开发商，不得不引起政府警惕。
赵路兴认为，以养老为由头的地产项目越来越多，其中的确有一部分真正是履行社会职责，做养老，而另外一部分，则是瞄准房地产，变相圈地。
“养老项目地块完全以‘价高者得’的规则出让，造成了地价过万。”赵卓文认为，地价过万，运营难度较大。如果受让人连基本的运营方案都没有，政府就把土地以“养老”的名义给出去，确实显得草率。
“地方有供地需求，市场有购买需求，开发商有追求高利润的需求。”业内人士表示，由于建养老产业，必须有医院、护理等配套设施，因此，开发商的投资也为地方政府减轻不少负担。在减轻负担的基础上，地方政府会给企业相应的税收优惠、补贴等置换型政策，这也是为什么近年来养老地产的火爆的重要原因。【经济参考报】
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