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让地产业回归市场 让市场决定房地产业的走向
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2014-05-19
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已经有确凿的证据显示中国的房地产业遭受冲击，这对于处于价格高位的市场而言，可能意味着拐点。在这种背景下，中国房地产调控政策开始半推半就地松动，但这可能没有意义。
一直以来，舆论对地产市场的主观判断总是存在各种矛盾的地方，因为地产市场的区域性差别非常大。这一次，不仅全国各地出现打折促销的现象，诸多数据也开始掉头向下，人们相信地产市场真的发生了变化。根据统计，今年前4个月，住宅销售额下滑了9.9%，同期房地产业营业税和房屋转让个人所得税分别增长6.7%和下降26.5%，增速均明显低于去年同期水平。
面对这种情况，地方政府与房地产界要求“救市”的动力很大，就像以前不断重复的那样，形成巨大的力量倒逼中央放松调控。但是，中央为了保持宏观经济转型的定力，不可能公开取消此前的诸多政策，因此，各地政府开始试探性的放松调控，比如放松限购、改变第二套房认定标准、更积极的公积金政策等。
但比较怪异的是，央行专门召开改善住房金融服务工作的会议，要求商业银行“讲政治”，合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，支持民生需求；但同时又要求防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。银监会则同时对房贷提出预警。
先不说这种“窗口指导”与让市场起决定作用的改革目标南辕北辙，单是这种自相矛盾的要求，就暴露了进退两难的局面，反而会增加市场会继续恶化的预期。事实上，尽管贷款收紧是导致今年楼市遇冷的因素之一，比如对首次购房者提高贷款利率或拖延放贷。但是，这种紧缩不仅源于存贷比指标的压力，主要是市场风险在逐步地暴露和加大。
中国过去五年竣工的房地产项目的空置率为15%，相当于有1020万套空房。这一比例可能会在2016-2017年之间升至20%以上。而西南财经大学经济学院院长甘犁组织的调研团队的调研结果显示，中国住房空置率已经达到20%以上。 因此，对于大部分过剩的二三线城市而言，银行内部的判断是，很多开放商根本没有打算还钱，而那些投机炒作的人，很可能弃房。
在这种背景下，要求银行放松房贷可能会积累更大的金融风险。商业银行为了摆出“讲政治”的姿态，开始加快房贷的审批，但是，他们要求业务部门重点向城市核心区域的客户发放，因为这些房产保值能力更强。这种做法根本不是满足购买力较低的“刚需”，因为目前的“刚需”只能去郊区消费。
地产市场的调整是市场规律使然，至少目前大规模的过剩无法短期内消化，而且过高的价格与刚需之间存在着断层。即使放松货币救市，也不会出现2009年救市的大反弹，因为价格高到了普通人无法承受的地步，如果继续涨更无需求，而投资性需求随着反贪的深入以及对资产价格过高的担忧已经消失，甚至投资者都在抛售。
因此，不应该继续“地产救市”，相信随着库存的大幅增加以及需求的减少，在未来几年地产投资会逐步减少，这本身就是一个调整的过程，中国楼市不可能永远违背市场规律，必须承认这个事实。政府如果想要就业，那么就投资保障性住房，这会增加供给并对市场产生下行的压力；如果政府想要稳定房价，那几乎是不可能完成的任务，因为价格和库存处于高位，而地产投资减少必然会引导经济下行，冲击楼市。让市场决定楼市的走向吧。【21世纪经济报道】
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