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专家的观点: 这一次的房价将呈现大U型的走势
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2014-06-13
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[摘要]大多声音已直呼内地楼市进入下跌周期，各地房价的起伏或某个知名项目的降价也总能掀起一波讨论，与之息息相关的购房者们，神经也多少体验到了恐慌，而等到房价整体回升之日，新一轮的抢购或难避免，于是房价何时变化、降得多久、如何应对是你我关注也是本文所要阐述的。
近期潘总公开表达对住宅市场的悲观看法，认为中国的住宅市场就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山了。同时，常年看空的谢国忠先生也认为即便出台解除限购等救市政策，房地产市场也将一轮一轮缓慢下行，直至2017年触底。当然，市场中永远都不缺乏针锋相对的观点。任志强坚持认为支撑房地产发展的基本要素并未 根本改变，尤其是20年的城镇化红利以及人口红利，所以房价总体应该是稳定的，甚至是略有增长。
每个人都有自己对市场的判断，没有绝对的正确或者错误。但从市场数据来看，客户确实已进入深度观望期。今年4-5月份北京二手住宅的价格虽然跌幅不大，但成交量却拦腰斩断甚至更严重。很多朋友都来问我下一步市场会如何变化？尤其是一位计划投资房产的朋友，他很纠结于当前是不是底部的问题。
其实这个问题不难回答，对比是最好的分析工具。先看近期的几次调整。08年是一次，2011年是一次，两次调整的原因是什么？恢复的动力是什么？这个过程的趋势是什么？
08年给我们的印象是什么呢？是房价的大幅度调整。产生的原因是经济波动，是次贷危机造成的。后来它很快恢复了，整个周期只有半年的时间，是什么原因导致快速恢复了呢？是四万亿货币的强刺激。结果是什么呢？如果形容这个过程，就是从恐慌到恐慌，从不敢买房、成交断崖式下跌到快速恐慌的抢购，中间只有半年的时间。现在再通过数据来回顾这一变化过程，市场呈现了明显的“V”型反转。
2011年调整的原因是政府出台了一系列打压房地产的政策，致使房价出现了窄幅回调。但打压政策仅持续了9个月的时间，并没有长期坚持。市场很快被推了上去。是什么原因把它推上去了？动力来自哪里？当然不是经济，也不是政府，而是需求，是货币，是金融推动它，是信贷推动它。为什么金融和信贷能推上去呢？因为在那个时候突然出现了一个热门名词，叫“影子银行”。这一轮波动与上一次波动最大的不同是，以前是由外部原因造成的，这一次行业内部发生了改变，供需关系发生了失衡。2011年虽然有限购、限贷、住宅去投资化等不利因素，但由于需求强劲，供给又有限，房价最后还是快速上涨了。而现在需求是有的，但更多的是通过投资信托的管道流到了供给端，短时间内造成供需的大逆转，而且是快速的逆转。再加上按揭政策的收紧，购房人陷入了观望，而且是深度观望。真实的市场需求存在，只不过源于人选择性关注的本能，在市场恐慌时，人们会选择性的关注负面消息，即便市场有利好的消息也不被留意。
如何判断这一次的趋势变化？不妨再梳理一下，动因是什么？动因肯定是信贷收缩，行业流动性出现了问题，会不会有支撑它的动力呢？前两次一次是政府，一次是信贷，那么这一次会出现吗？可能会，也可能不会。最终呈现的趋势只有两种。08年是一个V型快速反转，2011年是U型反转。这一次也有两种可能，一个是更大的V型，一个是更大的U型，时间长一点，尤其是底部偏长，我个人的判断更倾向于U型，一个大U型。
从当前的市场来看，惯性而言一定会下跌，但哪些房子会降价呢？我们可以通过“降价指数”的工具分析。第一、非核心区域的房价下跌可能性更大，核心区域仍将坚挺；第二、从产品的同质化而言，同质化竞争激烈的产品更容易降价；第三、品牌开发商在第四季度降价的可能性更大，年中上市房企下调销售目标的可能性极小，而且会选择个别非核心区域的楼盘降价跑量。
总体而言，2014年的房地产不会变天但是看到“雾霾”的时间更多了。尤其是对于房企，过去处于“跑车模式”，稳步上升的趋势性红利以及低资金成本的低油价时代已经过去，过去只要踩住油门往前冲即可。现在路况发生了变化，进入了坑坑洼洼、破旧不堪的山地路，这就要求开发商从“跑车”变成“吉普车”，而吉普车的两个车轮就是专业能力和金融支持。对于投资者而言，需要更多思考的不是如何抄底，因为市场的波动在未来将是常态，更值得关注的是“保险指数”，即如何找到好地段的、运营管理良好的资产。
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