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两月18地欲出手救市 呼市首个"取消限购"城市
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2014-07-03
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6月26日的上午，呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发表取消楼市“限购令”的实施意见，成为全国首个正式发文取消限购的城市。
记者梳理发现，据不完全统计，在呼市正式放开限购之前，18个城市已明确发文或表态调整限购政策。此外，多地“破限”传闻频出。中原地产首席分析师张大伟指出，很多城市为了整体经济发展，“破限”的要求非常迫切，除一线城市和超1000万人口城市外，预计30个以上城市将在年内取消限购。呼市之后，下一个会是谁？新政“回炉”
用6天时间改一个字
备受关注的呼和浩特取消楼市限购的文件，以呼和浩特市人民政府办公厅名义出台的文件，名为《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见的核心内容为：要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。文件落款为6月13日起草。
文件的发布颇费周折。6月20日，呼和浩特房地产开发监督管理处网站第一次刊发文件，但刊载的当天下午又被紧急撤回，引发了各界对呼和浩特是否放松限购的猜想。
对于文件被撤下，呼市官方当时回应称文件有两个字打印错误，需要重新发布。6月26日，呼市房地产开发监督管理处网站挂出了“更正声明”，称将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”。
从20日到26日，呼市取消限购的话题引发全国极大关注，政府救市的话题在各大网站和地产专业网站大量积聚扩散。呼和浩特政府办公厅的人员说，舆论关注让“更正发布”更加小心谨慎，本来只改一个字，但相关部门多次开会磋商，拖了6天后才发布。
新闻背景
两月18地欲出手救市
2011年1月，国务院出台新“国八条”，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，即本地人限购第三套房，而外地人必须缴纳社保或纳税满一定年限方可购房。此后全国共46个城市出台限购政策，至今已超过3年。
早在呼市正式“破限”之前，国内已有多个城市“蠢蠢欲动”。今年4月底，南宁市房管局率先发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。尽管当地政府解释此举是为促进北部湾经济一体化，但仍被外界解读为放宽限购的“救市第一枪”。
据亚太城市房地产研究院统计，今年4月份以来，尽管实施举措各不相同，但抛出各种“救市”政策的城市已增至30个，其中18个是通过半公开或全公开的方式，另有多地否认或叫停了调整。
然而近年来，沈阳、佛山、芜湖等城市都经历了“救市一日游”的现象。调整限购的政策出台不久即遭“收回”。华本城市地产研究院高级咨询师柳科庆直言，“破限一日游”有三个方面的因素：第一，有关部门怕有政策风险，出现“枪打出头鸟”的后果；第二个，担心引发舆论反响过强；第三，从过去十年来看，每次救市，房价就一定会暴涨，这也是政府担心的。
专家解读
限购令影响效果递减
张大伟认为，今年“两会”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对楼市取态的最好注解。虽然有了“因地制宜”的自主权，但并不意味着调控政策可随意放开，库存和供求情况成为调控的关键依据。
张大伟指出，很多类似呼和浩特的城市为了整体经济发展，“破限”的需求非常迫切，除一线城市和人口超1000万的城市外，预计30个以上的城市将在年内取消限购。不过，限购令从2011年执行至今，效果已在递减，“很多城市限购年限只有一年，所以购房想符合条件很容易。限购令在影响市场的因素中，比例已不足一成，因此限购解除象征意义更大，但2014年的市场根本还是看信贷。”张大伟表示。
据《光明日报》、《法制晚报》
限购影响
对平抑房价有何作用，不好评估刚需族购房负担增加，真实发生
在接受记者采访的专家学者中，山东财经大学房地产业发展研究中心的孙大海是呼吁取消限购最为积极的一个，但他认为济南楼市是平稳健康的，取消限购目的并非“救市”。采访中，孙大海直指限购政策带来的几大弊端：
首先，用行政手段剥夺群众购房消费的合法权利，这有违十八大和十八届三中全会精神；
其次，限购误伤了改善性需求，包括首次改善型购房和再次改善型购房，都受到了抑制和限制；
其三，限购政策要求外地户籍购房者须提供一年社保或纳税证明，这严重影响、误伤了希望来济发展的外来投资者、大中专毕业生、外来务工人员。
孙大海认为，限购政策更严重的问题在于它不利于产业和中高层次人才的引进和导入，最终会影响济南的长期可持续发展。
此外，记者注意到，根据济南住宅分面积段成交量进行分析，以抑制投机投资、稳定房价为初衷，支持和保护自住性购房需求的限购政策，其实在某种程度上并没有让刚需族获益，反而加重了他们的负担。
统计显示，济南成交的100-120平方米三居室，2009年占比为8.09%，2010年增至12.06%，而在限购实施后， 20112013年占比均超过20%；与之相对应，80-100平方米住房成交占比在限购之后有明显下降。在成交价格段中，总价80万-90万的房子占比从限购前的不足6%，一下增至10%以上，最高达14.29%。价格与面积段的变化正好呼应。
孙大海告诉记者，一大批原本可以先买小房子过渡，等条件具备再换大房子的“刚需”，受限购影响，“一步到位”买了更大的房子。“总价增多，首付也就多了，对这部分‘刚需’来说，即便多5万元首付，也是很要命的。”孙大海认为，限购对房价的平抑具体产生了多大作用，不好评估，但因为限购产生的这种行为选择给刚需族增加的负担，却是真实发生着。
新闻落地
济南需要取消限购吗？
相比国内其他一二线城市，最近几年来，不论是新建商品住宅的供应量、成交量还是成交价格，济南走出了一条稳步上升但相对平稳的不寻常之路，受调控政策的影响并不明显。即便以今年1-5月的数据看，前5个月市城乡建设委批准预售新建商品住宅21929套2462409.38平方米，预计全年供应量与去年相当甚至略高；成交方面，前5个月累计网签16879套1842229.91平方米，月均成交套数和面积并不弱于往年，表现仍属平稳。济南这样一个相对稳定、健康的市场，需要取消限购吗？
在业内人士和有关专家学者看来，答案是肯定的。山东最大的房地产顾问机构世联怡高董事、总经理朱江在接受媒体采访时表示，尽管目前济南房地产市场仍是一个健康的市场，但消费者观望情绪较浓，购房犹豫期延长，导致上半年市场成交量同比、环比都出现了下降，甚至波及到了土地市场。当前未开工项目延缓开工进度，已开工项目延缓入市或者低价入市，老房源则普遍采用促销、特价房等方式去库存。受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，在年初出现土地交易小高潮后，3月份以来一直比较冷清，二季度甚至出现了零成交。政府层面不能总用非市场化、行政化手段来牵制、管理市场。朱江认为，随着济南房地产形势的发展，济南下半年会取消限购。据朱江分析，目前政府只是在为限购政策寻找一个退出的最好时机。
济南近年楼市成交数据
2.3万套
1.8万套
4.0万套
4.5万套
6.2万套143.22亿元
148.77亿元
334.50亿元
362.86亿元
529.82亿元
成交套数成交金额
济南房价收入比始终保持在合理水平(5-9)范围内2010-2013年均价一直在8000元以内，2013年最高时为7502元
2009年2010年2011年2012年2013年
影响预估
取消限购会不会引发房价反弹？
自2010年春天以来，号称“史上最严”的本轮房地产调控，其实并没有真正实现多数人打压房价的预期。在济南，购买二套房首付60%，贷款按相应基准利率的1.1倍执行；本地人禁止购买第三套住宅；外地人限购一套，且须提供一年的纳税或者社保证明。
但如此严格的政策，对济南这个以刚需和改善性需求为主、投资需求比例相对较低的市场来说，并没有产生多大的作用。
在各地放开限购的呼声背后，持反对和抵制态度的大多数是担心成交量暴涨导致房价报复性反弹的购房者。已有两套住房的闻小姐近期认购了一套学区房，她向记者表示，之所以选择在这个时机提前认购一套，就是担心一旦限购真的取消会有大批被压制的购房需求涌入市场，“学区房是最受市场欢迎的，等到放开了再买，一是怕抢不上，二一个怕价格涨得太凶”。
刚攒了10万元钱的郭小姐，准备在婚前自己买一套住房。她告诉记者，如果一旦限购放开，自己这点钱恐怕连首付都不够，婚前买房很可能要泡汤，“现在公积金贷款余额不够，而且只能贷25万；商贷利率又高，贷多了月供压力太大，真不知道该怎么办”。
“供应量对平抑住宅价格具有重要影响，供应量增长是促使房价回归合理水平最重要的决定因素。”孙大海告诉记者，据他们统计，目前市区在售的88个主力项目中，未售存量约695万平方米，按去年月均去化62.78万平方米计算，未售存量去化周期大约需要1112个月，市场供应充足。从更远一段时期看，此前国土部门已供应土地尚未开发建设的面积尚有600多万平方米，累计建筑面积超过2000万平方米，这将为未来一段时期提供充足的供应。
因此孙大海认为，在这样的背景下，放开限购虽然可能在短期内会对市场供需以及房价稳定产生一定影响，但不至于影响济南楼市的大势，济南住房市场仍将保持平稳态势，没必要太过担心。
业内建议
缩小限购实施范围加大信贷支持力度
就济南而言，全面取消限购自然会面临巨大的舆论压力。但业内人士和专家认为，通过缩小限购政策实施范围，同时在信贷方面加大对“首置”、“首改”的支持力度，应该是近期可行的措施。
长清区一家开发企业的营销副总表示，西部新城尤其是大学科技园片区要实现快速发展，成为全市新的增长极，大量的人员和相应的产业引入是前提，但以现有市场形势和政策规定，很难让市区和外地购房者到该区域置业投资，“限购政策不取消，房地产业发展不起来，区域发展也很难快起来”。
建议一
济南大学经济学院院长葛金田在此前接受媒体采访时表示，限购政策不可能一下子全部取消，但可以在有条件的区域首先“松缓”，遵循适度调整、必要限制的原则，试点区域性限购调整，正在着重发展的西部新城可以先于其他地区微调限购政策，放宽非本市户籍人口的购房限制，促进西城整体发展。考虑到亲情型的购房需求，可在城乡结合部放宽购房限制，方便在济南有稳定工作、有能力在济南赡养父母的人接老人入城。
建议二
有业内人士表示，就济南目前而言，东部城区日渐发展成熟，西部新城和滨河新区大片区域属于价值洼地，为拉动各区域均衡发展，限购可以分区域放开，比如东部可以在东绕城以外放开限购；西部从二环西路往西放开；滨河新区以小清河为界，以南区域严格执行限购，以北放开。
建议三
在现有政策中，除了限购，对购房者影响巨大的还有限贷政策。公积金个人最高25万贷款限制，首套房优惠利率消失，二套房6成首付以及1.1倍贷款利率，都给购房者带来了沉重的负担。部分购房者和业内人士认为，限购政策的底线如果不能突破，政府起码可以在信贷方面加大扶持力度，放松信贷，推行支持自住和改善性购房的信贷优惠政策。【中国新闻网】
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