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内蒙古：立法听证会五大焦点 评议"拆"与"补"
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2014-08-26
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在城市化进程不断加快、城市规模不断扩容的今天，房屋拆迁和补偿一直是“高烧”不退的社会热点。作为规范城市征地拆迁和补偿的专门法规，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁行3年多之后，与之相应的地方性立法在我区也取得进展。
8月11日举行的立法听证会上，被征收人代表、征收单位代表、房地产评估机构代表和专家代表等15人出席，对《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)发表自己的看法。
旧城改建需要征得90%以上被征收人同意、住宅房屋货币补偿应按同类地段和同等面积的新建商品住宅价格计算、停产停业损失补偿标准设置“兜底”……听证过程中，这些与被征收人利益密切相关的拟定条款，成为讨论和谏言的焦点。
【焦点一】旧城改建需要90%以上的同意率？
根据《条例》第十二条，“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；90%以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建”。
这一条款中体现的对被征收人意愿的充分尊重，得到听证代表的一致好评，成为评论和关注的热点之一。与此同时，也有部分代表对该条文的实际操作等方面的细节提出疑问。
最热议——
充分尊重群众意愿，好！
记者注意到，《条例》第一章《总则》的第一条开宗明义地指出，这一立法行为的原则之一，就是“保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益”。这一宗旨在听证会发言安排的细节上也得到了体现，被征收人代表首先发表观点。
来自呼和浩特市回民区攸攸板镇的路瑞根，成为第一个拿到“话筒”的代表。
“这个要求90%以上被征收人同意才能改建的规定好，改建不改建，就应该让老百姓自己决定！”路瑞根说，他的不同意见是，应该把这一条款中“因旧城区改建需要征收房屋的”，修改为“因政府实施旧城区改建需要征收房屋的”，以体现政府在改建工作中的主导地位，才能让被拆迁人更加放心，同时对应《条例》第四条的范围限定：“设区的市人民政府，旗县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。”
来自内蒙古铭德房地产开发有限公司的索利玲，代表房地产开发企业参加此次听证会。对于《条例》第十二条中由被征收人的意愿来确定是否开展旧城改造这一点，她非常认同。
“只要群众同意了，后续的改造和开发工作就好开展了，可以省很多麻烦。”索利玲表示。
“被征收人愿意拆迁改造，才能配合你的工作，不然的话，房屋价值评估就难以顺利进行。”房屋评估机构代表、内蒙古双环房地产估价事务所的韩永全，也给这一条款“点赞”。
最争议——
同意率到底咋确定，难！
收获好评的同时，《条例》第十二条的内容也在听证会上引起不少争议。围绕90%的同意率设定是否合适、如何认定被征收人确定同意改建等问题，听证代表们的言辞堪称犀利。
部分听证代表认为，90%的同意率设置标准过高。房屋征收部门代表、赤峰市红山区政府办公室的林艳华表示，国务院的规定是要求取得多数同意，她认为超过半数即可，这样有利于降低旧城区改造的难度，加快城市建设进程。同为房屋征收部门代表，来自呼和浩特市房屋征收办的胡晓清提到，在确定房屋征收范围之前，旧城区改建是要已经通过了论证程序，因此建议将90%的同意率修改为70%即可。
专家代表、内蒙古党校法学教研部的毛原教授表示，《条例》第十二条应当进一步细化。“征询意见的对象除了具有房屋产权的被征收人之外，还应当增加公房承租人，顾及这部分困难群体的利益。”她还建议设置具体的操作程序，要求签订是否同意的意愿书，这个签约同意率不低于80%即可。
“通过书面同意的形式，将被征收人和公房承租人的意愿固定下来。”毛原说。
“第十二条中关于征询被征收人意见、90%以上同意才能改建的规定，比例应该明确为按户计算，如果按户内人数来算的话，实际执行中很难进行。”专家代表、呼和浩特市中级人民法院行政庭庭长周燕说。她还表示，如果房屋征收范围已经确定，再征询被征收人的意愿就滞后了，应当将意见征询环节置于征收范围确定之前，在未取得多数被征收人意见之前，“征收范围”就应当是“拟征收范围”。
被征收人代表牛建功则提出，旧城区改建固然需要尊重群众意愿，但更需要依据评定标准，在危房集中、设施落后的区块进行，让真正的危房得到改造，才能惠及最需要的人。
【焦点二】住宅货币补偿“双同”标准能行吗？
《条例》第二十一条提出：“征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，应当按照同类地段、同等面积新建商品住宅房屋市场价格予以补偿。”
这里的“双同”补偿标准，是听证代表的另一个关注焦点。多数被征收人代表对此表示赞同，也有不少代表对“双同”标准的落实问题提出不同意见。
最热议——
这样补偿最公平，行！
“规定得挺不错，按同类地段和同等面积的新房给补偿，照顾了我们的利益，对产权的保护挺到位。”被征收人代表王俊峰的发言，力挺第二十一条的内容。
牛建功表示，“双同”标准最公平，符合被征收人的利益。
“按市场价来补偿，还要考虑楼层之间的差价，以各楼层的平均价为依据，这一点应该明确，这样可以减少随意性，避免纠纷。另外，还应该把过道之类的公用面积也算进去。”牛建功说。
“‘新建’二字意味着较高的补偿标准，远远超过国务院条例的要求。”在胡晓清看来，第二十一条特别提出要按照新建商品住宅的价格来补偿，是被拆迁人的福音，也是比较合理的。
房屋评估机构代表、内蒙古金诚房地产评估公司的谢强在发言中也对“双同”标准加以肯定。他提到，除了房屋面积，还应该把房屋结构的因素也考虑进来，“砖混和框架的价格是不一样的。”
最争议——
标准宽泛难执行，改！
“这个货币补偿标准过于宽泛，同类地段应该是多远，多大范围？即使是同一地段，不同档次住宅的造价、物业服务价格的差异很大。”专家代表、内蒙古东日律师事务所主任胡丽妹认为，《条例》第二十一条的规定需要完善。
胡丽妹认为，既然面积是货币补偿的主要计算依据，就应该明确固定下来，是按建筑面积还是套内面积，还要考虑公摊面积的问题。
林艳华则提出，补偿金额应该综合考虑更多因素，通过评估来确定，不宜只考虑地段和面积。
来自通辽市中级人民法院的审判员、听证代表盖蓬蓬也认为，“双同”标准将评估的作用排除在外，似有不妥。
“什么样的地段才能算‘同类地段’？应当明确一个范围。还有，要是同一地段既有高档小区，又有低档小区，这个账咋算？需要补充或调整。”盖蓬蓬提议。
“这个‘同类地段、同等面积’的规定，在实践中很难执行，应该参照国务院条例，用‘同类’来表述，比较易于操作一些。”房屋评估机构代表、内蒙古金正房地产评估公司的郭贵荣表示。
【焦点三】停产停业损失补偿标准怎么定？
根据《条例》第二十七条，“征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿标准不低于被征收房屋价值的3%，具体标准由设区的市人民政府、旗县级人民政府规定。”如果被征收人“嫌少”，应提供之前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等证明材料，和房屋征收部门共同委托评估机构，按照评估结果确定补偿费。
此次听证会上，这个条款又成为一大热点，大家的意见和建议主要围绕“3%”展开。此外，也有部分代表对“非住宅房屋”的性质界定提出了不同观点。【正北方网-内蒙古日报】
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