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房企推量谨慎看市 "金九"大战还需要以价换量
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2014-09-11
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错过了“金三银四”，扛过了暑期淡季，9月，终于来了。第一波大节点，就是2014秋季中原住交会。在不少业内人士看来，这是郑州限购解禁之后的第一个大型节点，也是“金九银十”传统楼市旺季的开端，对年内楼市走向有着重要意义。
也正因此，尽管限购解禁改变了市场政策预期，但多数房企依然不敢大意，自8月中下旬起，众多楼盘便早早进入“金九备战期”，从蓄客活动到优惠准备，以价换量、尽快去化依然是市场主旋律。
在依旧扑朔的市场前景下，积极的行动，能否换来如期的战果?从本届住交会来看，参展企业皆有不小斩获，但要想跑赢“金九银十”，业内认为开发商还需以价换量。
积极行动，住交会打响“旺季”第一枪
中原住交会一直是楼市的晴雨表，是开发商试探市场最佳场所，2014秋季中原住交会又恰逢中秋小长假，与假期重叠，人气爆棚，使得本届展会也备受房企推崇。参与本届展会的房企包括恒大[简介最新动态]、雅居乐[简介 最新动态]、中海[简介 最新动态]、振兴、鑫苑、润丰、利海、星联湾[最新消息 价格 户型 点评]、永威等三十余家品牌企业，荥阳和中牟的房地产企业更是组团参展。
展会现场，各大房企纷纷使出浑身解数，吸引购房者，你表演魔术，我就抽大奖;你使出“美人计”，我就送优惠……展会三天，数万人逛展，让这个中秋节点迎来前所未有的扎堆之势。
参展企业推出的优惠也是相当给力，恒大金碧天下[最新消息 价格 户型 点评]首付5万起即可轻松入住精装湖景房，单价低至5380元/㎡，最高优惠16万，再送1500元/㎡名牌精装;新合鑫·睿达广场5米层高墅级LOFT，最低首付3万即可入住，3000元抵1万，房展会期间，成功成为会员更有购房大礼包相赠。
“本届住交会，开发商的主要精力还是在蓄客和助推走量。”业内人士分析认为，限购政策取消后，的确让不少购房者改变了后市预期，许多楼盘也在暑期档公开亮相，但当前市场大环境下，蓄客仍未达到开盘标准，也在一定程度上影响着开发商中秋营销决策。
9月中下旬或再掀开盘潮，不过，该来的总要来，对于迫切需要去化走量的开发商而言，开盘推量，只是时间早晚问题。
据相关数据显示，截至8月22日，郑州楼市9月预计开盘项目数量21个，与8月开盘14个项目相比，上升50%，楼市回暖迹象明显，但与2013年9月23个开盘项目相比下降8%，另外，9月开盘项目以住宅为主商业为辅，老盘新推为主，新盘为辅。
值得一提的是，9月预计开盘的21个项目中，有8个项目为纯新盘，占比29%，其中，住宅有5个项目，占比62%，写字楼有2个项目，占比25%，主要以住宅为主。
心态谨慎，开发商理性看“金九银十”
“实际上，早在7、8月，开发商就已经为9月开始做准备，今年的暑期档也不像往年那样平平淡淡，在做足大量准备工作后，9月底对于大多数楼盘而言是一个很好的时机，既可以为这段长时间的蓄客做一个充分释放，又可以给银十的后续策略提供参考，因此今年9月的推量绝不可小觑，市场也预计将更加热闹。”有业内人士表示。
然而，与大张旗鼓的推量和活动相比，在记者采访中，不少开发商和业内人士对“金九银十”的市场行情却出人意料地低调和谨慎。
“虽然9月会有一波集中开盘，但我们对最后的开盘结果还是比较理性，从今年整体的行情来看，不少楼盘开盘成交率均在40%~45%之间，超过50%已经算非常不错的业绩，所以即便是所谓传统旺季来临，也不能盲目乐观，积极备战的同时，也要谨慎看待当下市场。”一楼盘负责人表示，当下市场，传统旺季节点已经和楼市成交关联不大，关键还是看开发商的价格策略如何真正地让购房者感到实惠。
在河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清看来，今年的金九银十楼市并不会有特别好的表现，成交量会有所提升，但不会出现爆发式的增长，以平稳增长的态势为主。“金九银十作为常态化的市场营销节点，商品房在销量上会有一定的优势，但只要限贷政策不取消，成交量就不会出现爆发式增长。”
河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社同样认为，金九银十楼市的交易量将会平稳提升，“作为传统的销售好时节，金九银十开发商的推盘量会比其他月份多，各种促销活动也会集中在这个时间段，对交易量有一定的提升，但成交涨幅会比较平稳，价格涨跌也会维持在合理的平稳范围内。”
一名参展开发商表示，限购解禁后，楼盘的来电量和来访率都有一定程度提升，但只有少数楼盘实实在在地提高了成交率，而这类楼盘恰恰正是购房者眼中“调价到位”的楼盘。“所以关键不在于我们自己怎么看优惠，而要让购房者觉得优惠，所以在打价格策略的同时，也要强调自身价值，单纯拼价格战，伤筋动骨又费力不讨好。”
后市预期，跑赢金九银十还需以价换量
那么，马上就要到来的“金九银十”市场，能否回应楼市各方期待，成为全年楼市的转折点?
刘社分析，“目前部分银行的存款准备金率已经有两次下调了，但限贷没有大幅度放宽，只有个别银行出台了首套房贷款利率优惠。郑州的组合贷政策虽然已经正式实施了两个多月，但真正搭上组合贷顺风船的购房者还不多。金九银十如果能将组合贷政策落实到位，让更多购房者受惠，可能是比较好的贷款方式。”
“9月的市场肯定将十分火热，但实际成交还是处在博弈阶段。”机构人士指出，目前成交率能达到60%以上的楼盘，均是调价到位的楼盘，这也反映出市场尚未出现明显反转的总体情况，而要让市场出现反转，前提是购房者对楼市预期出现明显转变，同时再辅以实际性的调价举措，让购房者觉得这段时间不买，以后一定会涨，二者相辅相成。
但目前而言，一方面部分开发商依然未有实际性的调价举措，另一方面购房者虽然因为限购放开因素频频来访来电，但观望情绪并未减少，整个市场还缺少有力的“临门一脚”，企稳筑底和博弈仍是现阶段的主题。
与此同时，开发商的营销压力却是有增无减。有数据显示，2013年郑州销售业绩前十榜单中一半以上的房企在今年销售业绩均出现不同程度的下滑，因此在整体年度指标未有下调的情况下，以价换量依然是市场主题。
“如果还不趁着9月、10月这一波抓紧去化，到了11、12月的年底各类结款节点，开发商的压力也可想而知。”业内人士最后强调。【大河网】
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