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一线城市卖地或超过5300亿 政府宁流拍不降价
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2014-11-10
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尽管今年一线城市的房价一直下探，但土地价格却不降反升。
11月3日，北京市土储中心挂出海淀区西外太平庄村地块，起始价为6亿元，起始楼面单价超过3.7万元/平米，是今年北京推出的楼面价最贵地块。而深圳、广州、上海也在近期出现了部分高溢价成交的地块。“现在价格仍在上升，年底再不下手就来不及了。”深圳某上市大房企内部人士告诉记者，今年政府宁可流拍也不愿意降价，就是摸准了开发商等不及时自然会去拿地的心态。随着市场的回暖，开发商开始加快拿地步伐，甚至不惜花血本在一线城市抢地。市场预期今年全年四个一线城市土地收入或超5300亿元，再创历史新高。
“宁可流拍也不降价”
10月底，龙光地产以总价46.8亿元竞得深圳龙华一18.6万平方米的住宅用地，折合楼面地价2.51万元/平米，溢价率达85.3%，而目前周边二手楼盘价格则在3.2万-3.5万元/平米。龙光地产执行董事肖旭在拍卖现场也表示，这个价格确实高了，但还是符合公司的投资原则。“龙光回到深圳后，一直被其它地产商压着拿不到地，这次再不在深圳拿地，就会陷入没有项目开发的境地。”一位熟知内情的地产商告诉记者。“龙光也测算了下，2.5万元/平米的土地成本，再加上8000-10000元/平米的建安成本，住宅卖到3.5万元可以保本，而盈利主要依靠附着的3.6万平米商业，光商业就可以卖20个亿，这项目还是有点赚头。”上述地产商对记者说。也曾参与这一地块竞拍的万科却最终因为价格太高而放弃。万科董秘谭华杰告诉记者，万科一直在等待合适的时机拿地，今年以来，虽然房价有所下降，但地价一直没有明显的调整，上半年地价依然较高，因此万科较为谨慎。业内人士分析，今年一线城市的入市楼盘价格均不同程度地做出了调整，新房比二手房价格便宜，价格倒挂成为普遍现象。但一线城市土地市场一直较为活跃，地价不降反升。
据统计，10月一线城市土地成交27宗，土地成交楼面价达到了9367元/平米，溢价率也达到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均楼面价达到了15906元/平米，这一楼面价均价创造了历史单月最高纪录。深圳龙华国土局内部人士告诉记者，政府每年会控制土地出让节奏，今年地价是否上涨不好直接对比，因为与去年出让的土地地段和位置不同，底价自然也不同，出让底价是以评估价为标准，如果市场看好，则溢价会高。9月以来，各种救市手段频出，房地产市场开始有所回暖，房企明显加快了拿地速度。公开信息显示，从9月开始，包括万科、远洋等房企已经连续多次出手拿地。而今年1-8月，万科拿地权益金额仅为124.43亿元，仅为去年同期的26.7%。“对房企而言，最困惑的就是房价虽然下跌，但地价并没有实质性的下降。”房地产研究院研究员严跃进认为，这与房企一致重回一线城市有关，目前一线城市土地市场角逐激烈，房企如果不在市场稍冷的时候拿地，未来的土地成本还会加大。
土地收入或再创新高
根据监测数据，截至11月6日，北上广深土地成交总价为4070亿元，其中北京1861.5亿元，上海1089.6亿元，广州602.75亿元，深圳516.07亿元。目前北京和深圳已经超过去年全年收入，其中北京前十月成交总额比去年同比增长了39.7%，平均楼面价比去年同期增长52.7%。深圳一家信托机构人士告诉记者，从今年上半年开始，很多信托机构将房地产业务全部转战一线城市，只要不是太偏远的地块，机构都愿意投资。在该机构人士看来，造成一线城市土地被热捧缘于一方面一线城市有需求支撑，另一方面，有境内外投资机构的资金支撑。11月，北京还将有6宗土地出让，挂牌底价为96.73亿元，业内预计北京今年有望突破2000亿元，创出历史新高。而上海在11月将有14宗经营性用地出让，起始总价达334亿元，若按50%左右的溢价率计算，上海全年有望达到1700亿元。“从一线城市目前楼市走向看，也有止跌反弹的迹象，所以地方政府在土地出让上会加快节奏。对于部分房企来说，熬过了市场最冷的时期，资金面也得到了改善，所以积极拿地的动作会加大。”严跃进说。广州今年的推地节奏犹如过山车，到四季度，政府趁机抓住楼市回暖的契机，迎来推地高潮。在11月份一口气推出30多宗土地，总起拍价超过300亿元。广州政府在今年年初曾预计全年土地收入在800亿元左右，但实际上很可能将超过千亿。
此外，记者从深圳规土委网站统计，截至11月7日，已挂出的土地共10宗，起拍价为36.7亿元，深圳今年也很可能超过600亿元。
去年四城卖地总收入为5168亿元，其中，北京1822亿元，上海2262亿元，广州615亿元，深圳469亿元。
若据此测算，四个一线城市今年土地出让收入将超过5300亿元，北京中原地产高级分析师张大伟认为，今年土地供应量比去年多，而成交均价也高于去年，预计四个一线城市今年全年的土地出让收入将超过去年，再创新高。
一家目前在深圳有9个旧改项目的小房企投资发展部人士对记者表示，公司没打算去二三线城市开发，在深圳做一个项目的利润，相当于在二三线城市做10个项目，一般税后净利润能超过60%。房企到一线城市开发是寻求利润，到二三线城市发展更多是为了做销售规模。
在该小房企投资发展部人士看来，一线城市竞争很激烈，地价不可能降，现在敢到公开市场去拿地的都是大中型房企，小房企根本竞争不过。【搜房网】
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